A Reforma Tributária do consumo, em implementação gradual desde 1º de janeiro de 2026, inaugura no Brasil um novo modelo de tributação baseado no IVA dual, composto por IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). A proposta central é reorganizar e simplificar o sistema, substituindo tributos como PIS, Cofins, ICMS e ISS e reestruturando a forma de incidência sobre operações de consumo.
O ponto que tem gerado atenção no setor imobiliário é que, nesse novo desenho, operações de locação passam a ser alcançadas pelo IBS/CBS em determinadas hipóteses, o que altera a lógica tradicional sob a qual muitos contratos e estruturas patrimoniais foram constituídos, especialmente quando a locação deixa de ser tratada apenas como renda e passa a ter incidência também de tributos sobre consumo.
Em termos práticos, a reforma tende a provocar impactos distintos conforme o perfil do contribuinte, o tipo de locação (residencial, não residencial e curta temporada) e o volume de receita anual. É justamente aí que surge o principal alerta: o mesmo aluguel pode continuar praticamente igual para alguns contribuintes, mas se tornar significativamente mais oneroso para outros, inclusive pela possibilidade de cumulação de IBS/CBS com IRPF, conforme o enquadramento.
Como era antes: a tributação concentrada no Imposto de Renda (para PF) e em tributos sobre faturamento (para PJ)
Até a transição iniciada em 2026, a tributação sobre locações seguia, em regra, a seguinte lógica:
Pessoa física (locador): recolhimento de IRPF sobre os valores recebidos, via Carnê-Leão quando aplicável, com alíquotas progressivas. Em geral, não havia incidência direta de PIS/Cofins, ICMS ou ISS sobre a locação.
Pessoa jurídica (locação e intermediação): incidência de PIS/Cofins e, conforme a atividade desempenhada, possibilidade de ISS, com variações conforme o regime (lucro presumido, lucro real etc.).
Ou seja, não existia, como regra, um IVA uniformizado incidindo sobre o aluguel.
O que começa a mudar a partir de 2026: IBS/CBS e o novo enquadramento das locações
Com o novo modelo, o IBS/CBS passa a integrar o debate também para locações. Na prática, o sistema tende a separar contribuintes em dois grandes cenários:
1) Pessoas físicas dentro dos limites de isenção
A tributação mantém lógica próxima do cenário anterior para locadores que possuem até 3 imóveis locados e recebem até R$ 240.000,00 por ano de receita de locação.
Nessas condições, em linhas gerais, permanece a tributação principalmente pelo IRPF, como já ocorria.
2) Pessoas físicas que excedem os limites
Ao ultrapassar esses limites, a locação pode ser alcançada também por IBS/CBS, além do IRPF, e é nesse cenário que surgem os maiores efeitos econômicos.
Alíquota efetiva: por que o impacto varia conforme o tipo de locação
Embora o debate público mencione alíquota padrão elevada para o IVA, o que interessa ao locador é a alíquota efetiva, já que a locação pode ter reduções de base.
Locação residencial tradicional: redução de 70% na base de cálculo, resultando em carga efetiva estimada em torno de 8% a 8,4% sobre a receita de aluguel.
Locações de curta temporada (ex.: temporada e Airbnb): redução menor (aprox. 40%), elevando a carga efetiva para patamares próximos de 16% a 17%.
Quando essa incidência se soma ao IRPF, o resultado pode ser uma carga global sensivelmente superior àquela que muitos locadores projetavam apenas com base no Imposto de Renda.
Pessoas jurídicas: créditos e mudança de lógica
Para pessoas jurídicas do setor (administração, intermediação e locação por estrutura empresarial), o novo sistema também altera a dinâmica, especialmente por dois fatores.
Primeiro, a possibilidade de crédito sobre insumos e despesas vinculadas à atividade, mitigando a cumulatividade.
Segundo, a tendência de aumento da carga nominal, com necessidade de revisão de regime, estrutura e contratos, conforme a operação e a cadeia de custos.
Contratos e transição: onde mora o risco operacional
Além da carga tributária, há um ponto que tende a gerar litígios e dúvidas contratuais: quem suporta o tributo, como isso é previsto no contrato e quais regras valem durante a transição até 2033.
Em alguns cenários, contratos anteriores podem ter tratamento diferenciado durante a transição, mas isso exige leitura técnica, porque escolhas equivocadas podem significar perda de oportunidades (como enquadramentos mais eficientes), aumento de custo sem possibilidade de repasse e inconsistência documental e fiscal.
Por que isso importa agora
A locação, que por muitos anos foi tratada como “simples” do ponto de vista tributário para boa parte dos locadores, passa a exigir uma pergunta decisiva: o meu perfil, considerando quantidade de imóveis, receita anual e modalidade de locação, me mantém fora do IBS/CBS ou me coloca dentro do IVA?
Essa resposta muda não só o valor líquido do aluguel, mas também decisões patrimoniais, a forma de contratação e, em alguns casos, a discussão sobre estruturação via pessoa jurídica. Além disso, a transição cria um período em que contratos vigentes, aditivos, reajustes e cláusulas de repasse de encargos tendem a ser questionados com mais frequência, aumentando o risco de divergências entre locadores e locatários. Por isso, antecipar a análise do enquadramento e revisar a documentação contratual com base nas novas premissas pode ser determinante para reduzir exposição tributária, evitar contingências e preservar previsibilidade financeira ao longo da transição.
Se você quer entender como essas mudanças se aplicam ao seu caso, entre em contato e agende uma avaliação inicial. Uma revisão agora pode evitar custos e problemas quando a transição avançar e as regras começarem a ser exigidas com mais rigor.
Débora Pelogi | Andrea Angélico Massa
